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L’attività di affittacamere: La costruzione di un Business Plan

di Filippo Cella
Università degli Studi dell'Insubria
Dipartimento di Diritto, Economia e Culture
Corso di Laurea in Scienze del Turismo
Relatore: Prof. Marco Botta
A.A. 2018/2019

3.11 - Mancati redditi

L’utilizzo dell’immobile come affittacamere pregiudica ovviamente l’utilizzo di quest’ultimo come immobile da locare; qui di seguito volevo fare un confronto tra le possibili due attività.

Partiamo con il dire che le due attività sono molto diverse tra loro; difatti una è un’attività imprenditoriale (affittacamere), mentre l’altra è semplicemente un possesso dell’immobile che viene locato a inquilini, non c’è nessun’attività commerciale, ed è solo un surplus nel guadagno ordinario della persona. Nonostante queste differenze sostanziali volevo confrontare quale delle due risulti più conveniente.

L’Immobile mi permette due possibilità: o dividere la struttura in due parti (piano terra e primo piano) dal quale si potrebbero ricavare due trilocali con parti comuni il parcheggio, ingresso privato e giardino diviso per ogni appartamento, o locare l’immobile direttamente come un corpo unico.

Le varie possibilità sono considerate con locazione a Canone Libero (4+4 anni), i prezzi che ho fissato sono stati trovati tramite una ricerca di mercato delle locazioni nella città di Cantù, e tramite la consultazione del borsino immobiliare (www.borsinoimmobiliare.com).

Nonostante il contratto sia un classico 4+4 ho voluto considerare, come per il business plan della mia attività, solo il primo anno.

1^ Ipotesi: 2 trilocali, per fare ciò avrei dei costi da sostenere ossia lo spostamento di muri interni (come per l’attività) e ovviamente il separare le due unità abitative, inoltre lavori di ammodernamento. Ho stimato il costo di questa operazione pari a Euro 15.000, sotto riporto la tabella delle entrate per questa ipotesi:

L’attività di affittacamere: La costruzione di un Business Plan - Immagine 12

E a seguire anche i costi dell’operazione:

L’attività di affittacamere: La costruzione di un Business Plan - Immagine 13

Ho scelto il metodo della cedolare secca come metodo di pagamento per l’imposta di canone poiché almeno essa non va a pesare sulla mia dichiarazione dei redditi, quindi non devo pagare l’irpef su queste entrate. Facendo il conto delle spese e ricavi avrei un utile netto pari a 11.344€ che dovranno in più anni comunque andarmi a coprire la spesa iniziale sostenuta.

2^ Ipotesi: immobile affittato per intero, mi permette un costo iniziale minore, non avrei muri da spostare ma solo ammodernamenti agli infissi e miglioramenti vari. La stima di tutto questo potrebbe essere attorno alla cifra di 5000€

L’attività di affittacamere: La costruzione di un Business Plan - Immagine 14

Con relativi costi:

L’attività di affittacamere: La costruzione di un Business Plan - Immagine 15

Anche qui ho considerato anni di contratto 1 e cedolare secca. In questo caso il mio utile netto è pari a 10.396€ Scelta della strategia:

L’attività di affittacamere: La costruzione di un Business Plan - Immagine 16