L’attività di affittacamere: La costruzione di un Business Plan
Dipartimento di Diritto, Economia e Culture
Corso di Laurea in Scienze del Turismo
Relatore: Prof. Marco Botta
A.A. 2018/2019
3.5 - Bilancio primo anno
Ho voluto dividere il bilancio in 2 parti:
- La prima in cui mostrerò le entrate previste
- Una seconda con i costi e la sua spiegazione
Entrate:
| ALTA STAGIONE | BASSA STAGIONE | |
| PERIODO | Dal 15/05 al 30/08, dal 1/12 al 31/12; |
dal 1/1 al 1/4; dal 15/09 al 1/12; dal 20/4 al 15/5 |
| TARIFFE | 75,00€ per notte per camera | 65,00€ per notte per camera |
| PREVISIONE DI OCCUPAZIONE | 65% | 50% |
| GIORNI TOTALI DI STAGIONE | 130 Giorni | 200 giorni |
In questa tabella ho voluto mostrare quali penso siano i periodi di alta e bassa stagione e le previsioni di occupazione, ho voluto inserire come alta stagione la stagione estiva quindi da maggio fino a fine agosto, il mese di dicembre e parte del mese di aprile, quest’ultimo poiché a Milano viene svolta la fiera del mobile e la design week ed essendo Cantù la citta del mobile potrebbe essere una grande occasione.
Il prezzo medio in alta stagione è di 75 euro per camera, con questo prezzo ho stimato secondo ricerche di mercato un tasso di occupazione attorno al 65%. Il resto dell’anno l’ho inserito come bassa stagione, il prezzo cala a 65 euro per camera e la percentuale si attesta attorno al 50%, in totale la struttura quindi avrà 130 giorni di alta stagione e 200 di bassa, per un totale di 330 giorni di apertura.
Per comprendere al meglio le entrate ho calcolato gli indici alberghieri, nella tabella seguente, i calcoli sono su base annua, quindi posti letto annuali e prezzo medio per persona annuale, ho ricavato così gli incassi in alta e bassa stagione, sommati insieme ho il totale dei corrispettivi, o in altre parole le mie entrate lorde.
| Numero di Camere disponibili | 5 | |
| Posti letto totali | 13 | |
| Posti letto annui: (posti letto totali * giorni numero di apertura) | 13*330=4290 | |
| Presenze previste: | N posti letto* giorni di stagione= numero letti per stagione * % occupanti previsti in ciascuna stagione | 13*130= 1690*0,65= TOTALE PRESENZE ALTA STAGIONE 1098,5 13*200= 2600*0,5= TOTALE PRESENZE BASSA STAGIONE 1300 |
| Entrate previste: (presenze * prezzo per persona) | Presenze moltiplicato per prezzo per persona. | 1098,5* 28,84= TOTALE INCASSSO ALTA STAGIONE 31687,50 € 1300*25= TOTALE INCASSO BASSA STAGIONE 32500 € |
| TOTALE ENTRATE LORDE | 64.187,00 € | |
Costi:
| COSTI ANNUALI | |
| Acqua, Luce, Gas | € 5.000,00 |
| Ammortamento: | |
| - Edificio | € 500,00 |
| - Materiali | € 2.000,00 |
| Materie prime e spese ordinarie | € 5.000,00 |
| Internet e telefonia | € 780,00 |
| Canone TV | € 407,35 |
| Manutenzione straordinaria | € 2.000,00 |
| Finanziamento | € 2.673,36 |
| marketing/servizi ota | € 7.500,00 |
| Lavanderia | € 4.600,00 |
| Assicurazione | € 289,00 |
| Pulizia | € 5.000,00 |
| TOTALE: | € 35.749,71 |
I costi che qui ho voluto indicare sono ovviamente stime, non si possono avere numeri certi, anche provando a chiedere a professionisti, come ad esempio per stimare i costi di pulizia e lavanderia i risultati variano molto caso per caso, questi numeri emergono dopo un’attenta analisi di dati trovati prima di tutto sul web, tramite forum e/o siti che parlano dell’argomento. Anche la struttura dove ho frequentato il mio stage mi ha aiutato molto, essendo che sono riuscito a toccare con mano gli effettivi costi di gestione, e, con le dovute proporzioni a dedurli per il mio caso a seguito una breve tabella tecnica nella quale spiego i calcoli e le deduzioni:
| Acqua, Luce e Gas | Spese variabili, prezzo cambia molto in base all’utenza, ho trovato un articolo di repubblica che citava uno studio condotto da facile.it il quale dichiarava che annualmente una famiglia mediamente spende sui 1200€. Da lì in poi sono andato per supposizioni, secondo la mia media dovrei avere il 60% di occupazione che corrisponde a 8 persone al giorno, quindi ho più che triplicato la cifra dello studio |
| Ammortamento: | |
| - Edificio | Ho supposto opere murarie e lavori interni per un valore di 20.000€ (composto da spostamenti muri interni e riammodernamento di alcuni impianti) garantiti per almeno 15 anni, quindi una quota di ammortamento sui lavori pari a 500€ annui. |
| - Materiali | Secondo la mia idea la spesa totale sarebbe di 20.000€, stimando una durevolezza di 10 anni, in totale quindi la quota di ammortamento sarebbe di 2.000€ mese. https://mondoarreda.com/11-arredo-camere-albergo secondo questo e altri siti di venditori di arredi, dove danno idee di costi per camere arredate completamente. Il costo per ciascuna camera oscilla tra i 500€ e i 1000€, il che giustifica ampiamente la mia cifra stimata (contando anche l’arredo di tutto il resto della struttura prendendo come esempio sempre il sito sopracitato). |
| Materie prime e spese ordinarie | In questa voce ho voluto includere anche i costi per le colazioni, ipotizzando una spesa per persona di 1,50 €, nonostante la media sia 2,50€ per B&B classici essi devono sottostare alla regola di avere solamente cibo confezionato. io essendo un affittacamere questo vincolo è inesistente, e disponendo anche di un giardino con alberi da frutta posso sfruttare anche questa possibilità per abbassare i costi |
| Internet e telefonia | offerta Wind con chiamate e internet illimitati chiamate nazionali e internazionali, fino a 10 interni, velocita di 1 Gb/s web. |
| Canone TV | Ho deciso di installare televisori senza servizi satellitari ma solo con i classici canali del digitale, consultabile sul sito: http://www.canone.rai.it/Speciali/Categorie.aspx categoria D, valido per tutto l'anno da gennaio a dicembre, pagabile in 4 rate con bollettini postali |
| Manutenzione straordinaria | |
| Finanziamento | Finanziamento di 15.000€ con Agos, rate mensili da 222,78 € in 84 mesi (7 anni) restituisco debito. totale pagato in 7 anni 18.713,52€ annuo 2673,36 TAEG= 7,05% TAN= 5,91%. Le rate e le condizioni dei prestiti sono ovviamente soggette a cambiamenti continui, queste condizioni le ho trovate a fine giugno del 2019. |
| marketing/servizi ota | Il dato è stato calcolato su una base dell'80% di prenotazione arrivino tramite OTA, di questo numero poi va calcolato il pagamento dei corrispettivi alle suddette agenzie ossia il 15% a prenotazione. |
| Lavanderia | chiesto preventivo a una ditta che offre noleggio e lavanderia, contando di avere almeno 2 linens (1 usaggio 1 riserva) costo moltiplicato poi per settimane e mesi. Inoltre, ho confrontato i prezzi con quelli dell’albergo in cui lavoro, rapportando i loro prezzi con la mia dimensione per un ulteriore verifica. |
| Pulizia | |
| Assicurazione | Preventivo trovato su Internet con polizza “large” che copre Resp.Civ. globale; Incendio; danno acqua, Fenomeno elettrico. Premio annuale di 289,00€ |
Tavola 6: costi
A mio malgrado oltre che i costi che sostengo per la gestione della mia attività ho anche, ovviamente, la tassazione che devo sostenere
| Tassazione: | |||
| - Tasso di abbattimento | 40% | Su questo si calcola la mia tassazione, abbattendo il totale delle mie entrate per il tasso di abbattimento, risultando quindi 38512,2€ | |
| - Irap | 5% | € 1.925,60 | |
| - Inps | quota fissa fino a 15.710+ aliquota del 24,09 per eccedente. Possibile chiedere sconto del 35% ma conteggiando 8 mesi anzi che 12 | 3700 € + 5472,48 € = 9172,48 € | 38512,2- 15.710= 22.802€ EUR * 24,09% = 5472,48€ |
| - IVA | trascurabile, non obbligati a liquidarla |
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Facendo quindi un resoconto totale di entrate e uscite per il mio 1^ anno di attività, la stima dei miei utili totali ammonterà a:
| ENTRATE TOTALI | 64.187,50 € |
| COSTI DI GESTIONE TOTALI | 35.749,71 € |
| TOTALE TASSAZIONE | 11.098,08 € |
| UTILE COMPLESSIVO (personale) | 17.339,79 € |