Il B&B e il Condominio - Nuova Sentenza della Corte Costituzionale

Il bed and breakfast è oramai una realtà consolidata nel nostro Paese. Nato nei Paesi anglosassoni è una attività a carattere occasionale ove non è richiesta la partita IVA ma solamente la residenza e il domicilio nel luogo dove si svolge l’attività. Per essere precisi riportiamo uno stralcio della disposizione di legge: “ E’ denominata bed and breakfast l’attività di carattere saltuario svolta da privati che utilizzano parte della loro abitazione di residenza per offrire in servizio a conduzione familiare di alloggio e prima colazione”. In questi anni si è assistito ad un aumento esponenziale delle abitazioni destinate a fare attività di bed and breakfast, una formula di ospitalità economica, confortevole con una dimensione più “confidenziale” rispetto alla formalità e al distacco degli Hotel. In tutte le città e i piccoli centri d’Italia moltissime famiglie hanno scelto di aprire le loro abitazioni all’ospitalità tuttavia c’è un dato che immediatamente balza all’occhio quando si paragonano i dati delle due città più importanti d’Italia: Roma e Milano: capitale la prima e città maggiormente investita dai flussi turistici e capitale finanziaria e commerciale la seconda. All’interno del portale www.bed-and-breakfast.it che raccoglie circa il 50% della microricettività italiana con quasi 9000 strutture affiliate, risulta che Roma possiede 624 strutture contro Milano che ha solo 24 B&B. In un articolo pubblicato dal Corriere della Sera il 21 giugno 2001 a firma di Laura Barbasio che intervistava Beatrice Pizzini, presidente della Associazione Bed and Breakfast Service di Torino, risultava che a Milano ci fosse un solo B&B. Un dato che lascia increduli ma che, alla luce dei dati in nostro possesso, risulta credibile. Come è possibile? E’ vero che Milano non avrà lo stesso numero di turisti della capitale ma è vero anche che il capoluogo meneghino è il fulcro delle attività commerciali e finanziarie in Italia, la vera città a dimensione europea del Bel Paese e che dunque avrebbe dovuto fare del B&B destinato ai viaggi d’affari e non solo ai turisti una punta di diamante della propria fetta di ricettività. Avrebbe dovuto…cosa può essere successo? Tra le cause, che saranno plurime, c’è n’è una che ci sembra particolarmente interessante e che per molto tempo ha posto un limite all’apertura di B&B a Milano. La cosa si è fortunatamente risolta di recente con una sentenza della Corte Costituzionale che ha fatto tirare un sospiro di sollievo a quanti, in passato, avrebbero voluto ma sono stati impossibilitati ad aprire un B&B e anche ai potenziali clienti che, una volta giunti a Milano, sono stati costretti a scegliere un soggiorno tradizionale in Hotel. La legge delle Regione Lombardia 28/04/1997. N. 12 che classifica le aziende alberghiere e regolamenta le case e gli appartamenti per le vacanze così recita al punto 4 a proposito del bed and breakfast: "L'attività è esercitata in case unifamiliari o, previa approvazione dell'assemblea dei condomini, in unità condominiali; comunque l'esercizio dell'attività non determina il cambio della destinazione d'uso dell'immobile". Una Legge divenuta esecutiva dal 2007 quando fu imposto l’obbligo di chiedere il nulla osta dei condomini per avviare o proseguire una attività di Bed and Breakfast. Milano, si sa, è una città prevalentemente verticale e sembra chiaro come questa clausola contenuta nella legge Regionale abbia, di fatto, rallentato l’apertura di B&B nel capoluogo lombardo. Nessuna delle Leggi Regionali consultate per le altre regioni italiane contiene tale disposizione e da qui si spiega anche la disparità di cifre tra Roma e Milano e la Lombardia tutta. La Signora Laura L., titolare di un B&B a Milano, ha presentato ricorso al TAR in seguito al rifiuto da parte del Comune, delle autorizzazioni necessarie all’attività proprio per la mancanza dell'autorizzazione del Condominio. Il no di Palazzo Marino era proprio motivato con la mancanza del “via libera” da parte dell’assemblea di condominio del palazzo dove la signora Laura avrebbe “aperto” il suo appartamento a letti e colazioni. Il provvedimento comunale è stato impugnato al Tar e i giudici amministrativi hanno accolto l’eccezione di costituzionalità avanzata dalla difesa della Signora Laura, aspirante locandiera, e hanno girato la questione ai giudici delle leggi. Con la sentenza 369 depositata il 14 novembre 2008 la Consulta ha sottolineato che “la disposizione censurata disciplina la materia condominiale in modo più severo di quanto disposto dal codice civile”. E a questo proposito i giudici costituzionali ricordano che “i rapporti condominiali tra privati costituiscono materia riservata alla legislazione statale”. In pratica la Regione non può prevedere adempimenti diversi e più “restrittivi” rispetto a quelli stabiliti dal codice. In particolare “l’assemblea dei condomini non può essere dotata di poteri superiori a quelli fissati dal codice civile”. E il codice civile, continua la Corte, stabilisce che “il condominio non può limitare la sfera della proprietà dei singoli condomini a meno che non si tratti di limitazioni già previste nei regolamenti dello stesso condominio” e accettate al momento dell’acquisto della casa. In seguito alla pronuncia della Corte Costituzionale, il Tar Lombardia non potrà fare altro che annullare il provvedimento del Comune di Milano e obbligare l’amministrazione a concedere le autorizzazioni alla signora Laura L. e a tutti coloro che hanno avuto un veto all’apertura di un B&B. La sentenza emessa oggi, inoltre, potrà essere invocata da tutti i proprietari di bed & breakfast che, anche al di fuori della Lombardia, dovessero vedersi la strada sbarrata dai veti condominiali. Grazie Signora Laura! LINK: Sentenza Corte Costituzionale B&B e Condominio