Il B&B come attività occasionale senza partita iva - Il Regime Fiscale

L'attività occasionale di B&B senza partita iva e il regime fiscale

In Breve - I proventi dell'attività di B&B, al netto delle spese inerenti documentabili, sono tassati come "redditi diversi" derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente. È necessario che il gestore del B&B si doti di un bollettario per quetanziare l'incasso dei singoli corrispettivi. Il reddito del B&B sarà quindi la somma delle ricevute rilasciate, meno le spese documentate inerenti al B&B documentate attraverso ricevute o fatture fiscali (evitare gli scontrini in quanto facilmente contestabili dall'Agenzia delle Entrate).

Nella maggior parte delle Regioni l'attività non viene considerata d'impresa, quindi non è necessario possedere partita IVA né iscriversi al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio. Tuttavia alcune Regioni consentono anche l'attività imprenditoriale.

Le procedure amministrative semplificate per l'apertura di un B&B trovano un analogo riconoscimento anche sotto il profilo tributario.

L'amministrazione finanziaria, infatti, si è occupata con due risoluzioni (180/E/1998 e 155/E/2000) di questo comparto economico, escludendo la soggettività imprenditoriale (con partita iva) del contribuente persona fisica che lo intraprende, purchè egli assecondi due sostanziali condizioni:

• saltuarietà delle prestazioni di servizio;
• assenza di mezzi organizzati.

In proposito, si evidenzia che le Regioni qualificano l'attività ricettizia come B&B se per il suo svolgimento vengono impiegate stanze (e correlati posti letto) in un numero non superiore a quello prefissato dalla rispettiva legge.

Inoltre, nell'unità abitativa viene solitamente presupposta la presenza del proprietario che, nell'assistere gli ospiti si avvale eventualmente di altri componenti del proprio nucleo familiare.

Tuttavia, questi compediati requisiti amministrativi assumono soltanto un valore di indizio circa il rispetto del perimetro, come sopra delineato ai fini tributari, dall'amministrazione finanziaria. Secondo la quale, il numero delle stanze utilizzate non comporta in sé alcuna implicazione fiscale (essendo quindi ammissibile lo svolgimento dell'attività in unità immobiliari di particolare ampiezza quali dimore storiche, castelli e similari), come pure non rileva la consistenza economica dei beni e/o del numero dei soggetti impegnati nel disbrigo dei servizi (ad esempio, oltre ai parenti del proprietario si ritiene che possano essere occasionalmente impegnati anche soggetti terzi rispetto al nucleo familiare), purchè il loro utilizzo non sia organizzato in modo stabile e professionale.

Pertanto, se nel corso dell'anno risulta verificato il parametro della discontinuità (ovvero, dell'occasionalità) nell'erogazione delle prestazioni, il contribuente è esonerato dall'attivazione della partita iva e da tutte le implicazioni formali (registri, libri contabili, etc.) e sostanziali che da essa scaturiscono.

In questo contesto occorre tuttavia adempiere a tutti gli ordinari obblighi ai fini IRPEF, consistenti nel dichiarare i proventi, così realizzati, come "redditi diversi", derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente (lettera i, comma 1, art. 67, Tuir).

Essi vanno trascritti nel quadro RL - sezione IIA - di Unico Persone Fisiche (in alternativa è utilizzabile anche il modello 730, quadro D, rigo D5) e assoggettati a tassazione al netto delle spese inerenti.

Cosa si può scaricare?

In via di principio, queste "spese inerenti" sono tutte quelle che si rendono inevitabili per lo svolgimento dell'attività (comma 2, art. 71, Tuir), come ad esempio:

• approvvigionamento di generi alimentari;
• materiale per la pulizia e suoi addetti;
• utenze domestiche.

In particolare, in relazione ai costi sostenuti per l'acquisto di beni destinati ad essere utilizzati per più anni (quali, ad esempio, mobilio e attrezzatura da cucina) e che assumono, quindi, valenza di oneri a carattere pluriennale, la deduzione sarà fatta secondo un criterio di proporzionalità in ciascun periodo di imposta eventualmente mutuando la tempistica dei piani di ammortamento prevista in via ordinaria per tipologia di bene, dal DM 31/12/1988.
 

Rilascio Ricevuta Generica (non fiscale)

Nonostante la snellezza degli adempimenti formali è comunque necessario che il contribuente, soprattutto ai fini di un controllo fiscale, si doti di un seppur minimo supporto documentale predisponendo un "bollettario madre-figlia" per quietanzare l'incasso dei singoli corrispettivi (è dovuta eventualmente l'applicazione di una marca da bollo di 2 euro per importi superiori a 77,47 Euro).

La marca da bollo di 2 euro deve essere apposta solo sull'originale che viene rilasciato al cliente e sulla copia che rimane bisogna annotare una semplice dicitura "Bollo apposto sull'originale".

Le ricevute assieme agli estratti conto bancari devono essere portati in sede di dichiarazione dei redditi

Parimenti, egli dovrà procurarsi e conservare la documentazione concernente le spese effettuate, come fatture, scontrini, bollette e ogni altro documento funzionale allo scopo.

La ricevuta dovrà contenere:

- il numero progressivo;
- la data del pagamento;
- il nome dell'ospite e quelli del B&B e del Gestore;
- una marca da bollo da 2 euro in caso di corrispettivo superiore a 77,47.

Anche per i compensi ricevuti tramite bonifico bancario direttamente dalle piattaforme di booking (come Airbnb) vige l’obbligo di rilasciare ricevuta non fiscale solo se richiesta dall’ospite.

La ricevuta dovrà riportare l’importo al lordo delle commissioni del sito.

Nel caso di Airbnb bisogna considerare che al momento del pagamento la piattaforma applica un costo del 12% a carico dell’ospite per i costi del servizio e solo un 3% a carico del proprietario. Questo implica che la cifra ricevuta dal proprietario e indicata sulla ricevuta non sarà pari a quella elargita dall’ospite.

In questo caso l’ospite riceverà e potrà scaricare da Airbnb la ricevuta fiscale per l’importo, a titolo di commissione, trattenuto dal portale. 

Quando un B&B non viene ritenuto un'attività occasionale?

Per la gestione di un B&B occasionale (non imprenditoriale), pena l'inquadramento in attività imprenditoriale, vige l'assoluto divieto di:

1. esercitare l'attività con carattere di professionalità (abitualità e continuità).
   
   Indice tecnico di organizzazione commerciale consistente nell'esercizio, tra l'altro, di un'attività sostanzialmente e sistematicamente tesa allo sfruttamento dell'immobile per fini commerciali in cui risulta integralmente assente una ordinaria organizzazione familiare e saltuarietà delle prestazioni di servizio;
    
2. organizzare l'immobile per soddisfare principalmente le esigenze abitative degli ospiti piuttosto che del gestore, con modifiche della struttura interna, costituzione di una reception, etc;
    
3. avvalersi di lavoratori, regolarizzati o meno, a servizio del B&B, o comunque, dell'esistenza, seppur occasionale e a qualsiasi titolo, di un rapporto di lavoro domestico all'interno dell'unità immobiliare;
    
4. esercitare l'attività in una struttura diversa da quella in cui si ha la residenza anagrafica e il domicilio di fatto;
    
5. avere un maggior numero di camere e di posti letto rispetto ai limiti imposti dalla Regione;
    
6. offerta di eventuali servizi aggiuntivi, quali colazione intercontinentale e la ristorazione;
    
7. superamento di soglie di fatturato per le quali non sarebbe giustificato il comportamento da attività occasionale.

Le circostanze e le caratteristiche che fanno propendere per una configurazione dell'attività di B&B qualificabile come produttrice di reddito d'impresa piuttosto che occasionale, sono le seguenti.

1. Elevato turn-over degli ospiti, che si possono evincere dalle recensioni condivise rilevabili dai portali di prenotazione on line e dalle annotazioni rilevate da documentazione extracontabile (agende, brogliacci, etc);
    
2. Non dichiarare altri redditi oltre a quello derivante dalla gestione del B&B.
    
3. Attività non a carattere stagionale. Ciò si può evincere tanto dalle recensioni presenti sui portali quanto dalla presenza attiva sulle piattaforme Internet OTA a prenotazione immediata.
    
4. Immobile non di proprietà.
    
5. L'esistenza di un locale/spazio adibito alla ricezione dei clienti, munito di apposito front-office, oppure l'esistenza di un locale/spazio adibito a bar.
    
6. Manutenzione ordinaria sistematica.
    
7. Ricorso sistematico alle lavanderie industriali.
    
8. Attività per mole di lavoro non assolutamente compatibile con l'apporto di lavoro del solo proprietario dell'immobile, da apparire, invece, del tutto evidente, che per la gestione ci si avvale di almeno uno o più lavoratori/collaboratori.
    
9. Predisposizione di appositio ed articolato regolamento d'uso (piscina, giardino, etc), specie in forma plastificata, tradotto in altre lingue, che viene fatto sottoscrivere agli ospiti e tenuto esposto nelle camere; nonché la sottoscrizione da parte degli ospiti di apposito modulo di assunzione responsabilità per i danni arrecati. Ciò potrebbe denotare organizzazione che esorita la mera gestione familiare.
    
10. Predisposizione di apposito regolamento per la fruizione della colazione e orari di pulizie, check-out e importo tassa di soggiorno.

Altre caratteristiche che le figure preposte al controllo tengono in conto per discriminare fra attività occasionale e imprenditoriale sono le seguenti: servizio TV satellitare o a pagamento in camera; offerta visite guidate a siti turistici; offerta di articoli da bagno gratuiti; frigobar nelle camere; asciugacapelli da parete; navetta da/per aeroporto; servizio baby sitter; postazione PC riservata agli ospiti; etc. In definitiva, tutte quelle caratteristiche classiche che si trovano presso strutture alberghiere.