Le Locazioni Turistiche

La definizione esatta di “Locazioni Turistiche” è la seguente: “locazioni di immobili concessi per brevi o lunghi periodi volte a soddisfare esigenze abitative transitorie o per finalità turistiche”.

In questo tipo di locazioni la fornitura di servizi di tipo accessorio o complementari è vietato. Vige infatti l'assoluto divieto di fornire qualsiasi tipo di “servizio alla persona” durante il soggiorno degli ospiti. Sono quindi da escludere pulizie e riassetto locali, cambio di lenzuola e somministrazione di pasti nonché servizi navetta.

Le locazioni Turistiche di periodi inferiori a 30 giorni e sottoscritte tra privati, sono disciplinate dal DL 50/2017.

Tale Decreto ha chiarito ed è consentita la prima fornitura di biancheria.

La fornitura della biancheria infatti non può essere considerata un “servizio alla persona” poiché non viene svolto durante la permanenza dell'ospite e per esso non viene richiesto alcun compenso. Per lo stesso motivo, nonostante il riassetto dei locali non sia consentito durante la permanenza degli ospiti, è possibile comunque far trovare il materiale e gli strumenti necessari per la pulizia dei locali.
 

Le Leggi sulla Locazione Turistica

Il contratto di locazione turistica rientra nella categoria delle locazioni pure, disciplinate dalla seguente giurisprudenza:

• articoli 1571 e seguenti del Codice Civile;
  [1571, 1572, 1573, 1574, 1575, 1576, 1577, 1578, 1579, 1580, 1581, 1582, 1583, 1584, 1585, 1586, 1587, 1588, 1589, 1590, 1591, 1592, 1593, 1594, 1595, 1596, 1597, 1598, 1599, 1600, 1601, 1602, 1603, 1604, 1605, 1606]
   
• dall'art. 1, comma 2, lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431, “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”;
   
• dall'art. 53 del Codice del Turismo, D. Lgs. 79/2011, “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” secondo cui “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.”

Si evidenzia che la Corte Costituzionale con sentenza 80/2012 ha in sostanza demolito l'intero impianto del D.Lgs. 79/2011 per generalizzata ed indefinita avocazione di funzioni legislative spettanti alle Regioni. Tuttavia il Decreto resta in vigore nelle parti rimanenti tra cui l'articolo l'art. 53 (Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche).

• Art. 4 - DL 50/2017 convertito con Legge n. 96/2017

Circolare 24/E del 12-10-2017 dell'Agenzia delle Entrate

Guida fiscale locazione brevi dell'Agenzia delle Entrate
 

Il Diritto di Proprietà sancito dal Codice Civile

Essendo la Locazione Turistica regolata dal Codice Civile, le Regioni non sono competenti in questa materia. Essa trae fondamento dall'inalienabile diritto di ogni proprietario di immobile di “poter godere e di poter disporre del bene a suo vantaggio e a suo piacimento” secondo il principio di pienezza ed esclusività previsto dal diritto di proprietà.

Le Regioni, avendo potestà legislativa concorrente a quella statale in materia di turismo, possono tuttavia prevedere per questo tipo di locazioni alcune limitazioni volte a definire con maggior precisione il confine tra chi effettua questo tipo di attività a livello professionale e tra chi invece trae vantaggio esercitando un semplice diritto di proprietà.

Possono inoltre richiedere a fini statistici l'invio delle presenze e i Comuni, previa apposita delibera, possono richiedere il pagamento della tassa di soggiorno.
 

È necessario presentare la SCIA per le Locazioni Turistiche?

Non essendo delle strutture ricettive non è necessario presentare la SCIA prima dell'apertura. Tuttavia, molte Regioni o Comuni prevedono una comunicazione e l'iscrizione a dei registri regionali o comunali così come l'attivazione di un codice identificativo.

I link ai siti delle regioni rappresentano solo dei punti di partenza, non avendo ancora, molte di loro, organizzato delle sezioni adeguate.

Il nostro consiglio è di individuare i contatti di una Regione o Comune e chiedere a loro come fare a comunicare, se necessario, l'inizio dell'attività di Locazione Turistica.

• Regione Abruzzo
• Regione Basilicata
• Regione Calabria
• Regione Emilia Romagna
• Regione Friuli Venezia Giulia
• Regione Lazio
• Regione Liguria
• Regione Lombardia
  - Milano
• Regione Marche
• Regione Molise
• Regione Piemonte
• Regione Puglia
• Regione Sardegna
• Regione Sicilia
• Regione Toscana
• Provincia Autonoma di Bolzano (alto Adige)
• Provincia Autonoma di Trento (Trentino)
• Regione Umbria
• Regione Valle d'Aosta
• Regione Veneto
   

Il Contratto di Locazione Turistica

Il contratto di locazione turistica deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità, a norma della Legge 09 dicembre 1998, n. 431 e deve contenere tutte le condizioni e i dati inerenti all'immobile e ai contraenti, nonché l'importo del canone d'affitto (e l'eventuale caparra o cauzione versata), le spese incluse od escluse nel prezzo (luce, gas, condominio, pulizie, etc), i termini di consegna e i tempi stabiliti per la riconsegna delle chiavi. L'immobile deve essere concesso senza dotazioni, né servizi aggiuntivi al semplice insieme di arredi e corredi ed alle manutenzioni ordinarie.

La necessità della forma scritta trova fondamento nell'Art. 1, comma 4 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”, che recita: “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.”

Se la “locazione a uso turistico” ha una durata non superiore a 30 giorni, non vi è l'obbligo di registrazione del contratto (Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 – Tariffa Parte II – Atti soggetti a registrazione solo in caso d'uso – art. 2-bis). Se di durata superiore a 30 giorni vige l'obbligo di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate.

Con circolare n. 26 del 2011 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che il limite di durata dei trenta giorni deve essere determinato computando tutti i rapporti di locazione di durata anche inferiore a trenta giorni intercorsi nell'anno con il medesimo locatario. Quindi scatta l'obbligo di registrazione solo se con il medesimo locatario si superano durante l'anno solare i 30 giorni di affitto complessivi, quindi anche non consecutivi.

Esempi DOC e PDF di Contratti di Locazione Turistica

Esempio 1
Esempio 2
Esempio 3
Esempio 4
Esempio 5

A questo link, invece, trovate un comodo sistema per la redazione e la stampa di un contratto tipo di locazione turistica. Basta inserire i dati del Locatore e del Conduttore, i parametri della Locazione e poi stampare il modello del contratto. 
 

Ricevuta non fiscale

Al momento del pagamento del canone di locazione, se richiesta dall'ospite, si deve rilasciare una ricevuta.

Sulla ricevuta di pagamento del canone di locazione deve essere apposta una marca da bollo dell'importo di 2€ qualora l'importo percepito superi i 77,49 euro (Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 642 e Legge n. 71 del 24 giugno 2013 di conversione del D.L. n. 43 del 2013 pubblicata sulla G.U. n. 147 del 25.06.2013).

La marca da bollo di 2€ deve essere apposta solo sull'originale che viene consegnato al cliente e sulla copia che rimane bisogna annotare una semplice dicitura “Bollo apposto sull'originale”.

Le ricevute assieme agli estratti conto bancari devono essere portati in sede di dichiarazione dei redditi.

Fac Simile Ricevuta per Locazione Turistica

Bisogna emettere ricevuta ai viaggiatori che arrivano da Airbnb o da altre piattaforme di prenotazione on line?

Anche per i compensi ricevuti tramite bonifico bancario direttamente dalle piattaforme di booking (come Airbnb) vige l'obbligo di rilasciare ricevuta non fiscale solo se richiesta dall'ospite.

La ricevuta dovrà riportare l'importo al lordo delle commissioni del sito.

Nel caso di Airbnb bisogna considerare che al momento del pagamento la piattaforma applica un costo del 12% a carico dell'ospite per i costi del servizio e solo un 3% a carico del proprietario. Questo implica che la cifra ricevuta dal proprietario e indicata sulla ricevuta non sarà pari a quella elargita dall'ospite. In questo caso l'ospite riceverà e potrà scaricare da Airbnb la ricevuta fiscale per l'importo, a titolo di commissione, trattenuto dal portale.
 

La Cedolare secca

Per le locazioni turistiche è possibile aderire in sede di dichiarazione dei redditi alla cedolare secca, sempre che l'affitto avvenga tra soggetti privati e che l'immobile sia concesso in locazione ad uso abitativo.

L'aliquota da applicare alle locazioni per uso turistico in cedolare secca è pari al 21% e va calcolata sull'importo del canone complessivo.

L'Agenzia delle Entrate ha chiarito nella circolare n. 26/E/2011 che l'opzione per la cedolare secca è ammessa anche in presenza di locazioni ad uso turistico o di locazioni di singole stanze dell'abitazione.

Chi non aderisce alla cedolare secca, deve riportare il reddito percepito (potrà beneficiare della deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario) ai fini Irpef nella dichiarazione dei redditi (Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917).

I redditi percepiti saranno annoverati tra i “redditi fondiari” (articolo 25, comma 1, del TUIR).

Per chi effettua Locazione Turistica di un bene ricevuto in locazione, tale reddito è pari alla differenza tra quanto incassato in qualità di sublocatore nell'anno solare e le spese specificatamente inerenti (articolo 71, comma 2, del TUIR), come ad esempio il canone di locazione corrisposto al proprietario dell'immobile. I redditi percepiti dalla sublocazione saranno invece annoverati ex lege obbligatoriamente tra i “redditi diversi” (articolo 67, comma 1, lettera h, del TUIR).
 

Locazione con finalità turistiche di immobili ricevuti in comodato d'uso gratuito

Da un punto di vista giuridico è legittimo utilizzare il comodato d'uso gratuito per subaffittare a terzi un immobile ma da un punto di vista fiscale, come precisato dalla Risoluzione n. 394 del 22/10/2008 dell'Agenzia delle Entrate, i redditi percepiti dalla locazione di un immobile concesso in comodato d'uso gratuito si definiscono redditi “fondiari” e pertanto sono sempre imputabili al comodante (il proprietario) e mai al comodatario.

Il comodato d'uso, come previsto dal Codice Civile, è un contratto che trasferisce solo un diritto “personale” di godimento del bene e non anche il possesso in virtù di un diritto “reale”, che resta, quindi, in capo al proprietario.

Pertanto se il comodatario stipula un contratto di locazione con terzi, il proprietario-comodante dell'immobile diventa titolare del reddito che ne deriva e quindi soggetto al pagamento della relativa Irpef.
 

Subaffitto di un immobile concesso in locazione

Se il contratto di locazione prevede il subaffitto il locatario può a sua volta concedere in locazione a terzi l'immobile con finalità turistiche.

I redditi percepiti saranno annoverati ex lege obbligatoriamente tra i “redditi diversi” di cui all'art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR ed imputati regolarmente al locatario in qualità di sublocatore che affitta a terzi.
 

Comunicazione dei nominativi degli ospiti alle autorità di PS

Il Ministero dell'Interno, con circolare interpretativa del 26.06.2015 della Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato, protocollo n. 0004023, diretta a tutte le Questure, in risposta al quesito sollevato da un'associazione di B&B, Affittacamere e Case vacanze, ha affermato che per colmare un pericoloso vuoto normativo, gli oneri dell'art. 109 TULPS (che impone la comunicazione delle persone alloggiate alle Autorità di P.S.) non possono ritenersi circoscritti ai solo esercizi ricettivi tipizzati dal TULPS medesimo o tradizionalmente gestiti da operatori turistici professionali: non possono quindi ritenersi esclusi dall'obbligo di comunicazione coloro i quali affittano appartamenti ammobiliati (ad uso turistico od altro) per periodi più o meno brevi, indipendentemente dalla eventuale classificazione o meno delle leggi regionali e di prescrizioni locali in materia di turismo e di locazione ad uso turistico.

La locazione ad uso turistico, nonostante il carattere asseritamente non imprenditoriale e la minore entità dei servizi resi è comunque da considerarsi un'attività di natura ricettiva.

Pertanto è necessaria l'iscrizione al portale della Polizia di Stato AlloggiatiWeb e comunicare i nominativi degli ospiti.

[Approfondimento: La Comunicazione delle schedine alloggiati alla P.S.]
 

Comunicazione delle presenze alla Provincia o al Comune

In alcuni casi i Comuni, le Province e le Regioni, previa apposita delibera, possono richiedere la comunicazione delle presenze a fini statistici anche per chi effettua Locazione Turistica.

[Approfondimento: Le Comunicazioni obbligatorie all'ISTAT e alle Regioni]
 

Tassa di Soggiorno

Il DL 50/2017 autorizza i Comuni dal 1 Giugno 2017 a richiedere la riscossione dell'imposta di soggiorno da parte di coloro i quali concedono in locazione un immobile per finalità turistiche di durata inferiore a 30 giorni.

È necessario quindi informarsi presso il Comune competente territorialmente per sapere se vi sono delibere in tal senso.
 

Pubblicità delle locazioni turistiche

La pubblicità e la divulgazione della locazione è ammessa, anche sui portali di intermediazione on line.

La pubblicizzazione degli annunci non è ammessa sui siti internet ed editoriali tipicamente di promozione turistica o del territorio in quelli gestiti da Province o Regioni esclusivamente dedicati alle strutture ricettive registrate come tali.

Chi effettua Locazione Turistica, inoltre, non può esporre insegne o segnaletiche di qualsiasi tipo che, al contrario, sono consentite per le strutture ricettive.
 

Quando una Locazione Turistica si inquadra come attività imprenditoriale?

Per le Locazioni Turistiche, pena l'inquadramento in attività imprenditoriale, vige l'assoluto divieto di:

• avvalersi di lavoratori regolarizzati o meno a servizio dell'unità abitativa concessa in locazione turistica, o comunque, l'esistenza, seppur occasionale e a qualsiasi titolo, di un rapporto di lavoro domestico all'interno dell'unità immobiliare;
   
• fornire qualsiasi tipo di “servizio di pulizia e alla persona” durante il soggiorno degli ospiti. Sono quindi da escludere pulizie e riassetto locali, cambio di lenzuola e somministrazione di pasti nonché servizi navetta, di accoglienza.

• richiedere un compenso per la fornitura della biancheria o per la pulizia dei locali, anche se non svolta durante la permanenza dell'ospite;
   
• esporre insegne o segnaletiche di qualsiasi tipo che, al contrario, sono consentite per le strutture ricettive;
   
• pubblicizzare, in maniera continuativa, gli affitti su quei siti internet ed editoriali tipicamente di promozione turistica o del territorio (in quelli solitamente gestiti da Province o Regioni e di conseguenza esclusivamente dedicati alle strutture ricettive registrate come tali);
   
• avere, in maniera continuativa, rapporti economico commerciali con pubblicazioni editoriali e piattaforme OTA (Online Travel Agencies), agenzie di intermediazione online nel settore del web marketing turistico, ovvero di portali internet di prenotazione su cui il turista può confrontare diverse offerte di ospitalità sul territorio di interesse ed inserire una prenotazione.
  
  Inoltre, si evidenzia che la presenza in maniera continuativa delle locazioni turistiche nei portali internet di prenotazioni e promozione turistica e quindi la pubblicità o comunque la pubblicazione di annunci per la locazione degli immobili effettuata su pubblicazioni o diversi portali internet può costituire organizzazione imprenditoriale, in quanto la presenza della struttura nei portali internet ed editoriali, determina, con le altre strutture ricettive, numerosi parametri di valutazione, evidenziando, pertanto, organizzazione d'impresa, venendo meno il requisito della saltuarietà;
   
• ogni altro tipo di servizio che fornisca un valore aggiunto alla mera concessione in godimento di un immobile arredato, non direttamente inerente al godimento della res locata (oltre alla climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas);
   
• svolgere, nell'ambito delle locazioni turistiche, un'attività che evidenzi una seppur minima organizzazione di mezzi e fattori produttivi impiegati per la prestazione del servizio di attività ricettiva.
   

Il Decreto Legge n. 50 del 24 Aprile 2017 - Considerazioni

L'Articolo n. 4 “Regime fiscale delle locazioni brevi” introduce una serie di rilevanti novità per il mondo della c.d. Locazione Turistica.

ART. 4

(Regime fiscale delle locazioni brevi)

1. Ai fini del presente articolo, s'intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.
    
2. A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni relative alla cedolare secca di cui all'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento in caso di opzione.
    
3. Le disposizioni del comma 2 si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1.
    
4. I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 conclusi per il loro tramite. L'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di cui al comma 1 e 3 è punita con la sanzione di cui all'articolo 11, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.
    
5. Per assicurare il contrasto all'evasione fiscale, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, operano, in qualità di sostituti d'imposta, una ritenuta del 21 per cento sull'ammontare dei canoni e corrispettivi all'atto dell'accredito e provvedono al relativo versamento con le modalità di cui all'articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, e alla relativa certificazione ai sensi dell'articolo 4 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322. Nel caso in cui non sia esercitata l'opzione per l'applicazione del regime di cui al comma 2, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.
    
6. Con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate, da emanarsi entro novanta giorni dall'entrata in vigore del presente decreto, sono stabilite le disposizioni di attuazione del presente articolo, incluse quelle relative alla trasmissione e conservazione dei dati da parte dell'intermediario.
    
7. L'Agenzia delle entrate stipula, senza oneri a carico della stessa né del bilancio dello Stato, convenzioni con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione on-line al fine di definire le modalità di collaborazione per il monitoraggio delle locazioni concluse attraverso l'intermediazione dei medesimi portali.

Da una prima analisi del Decreto è bene precisare che il comma 1 non ha l'intento di statuire una nuova definizione della Locazione Turistica, bensì di inquadrare, da un punto di vista fiscale, i soggetti interessati dal presente Decreto “ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa […]”.

Pertanto, in assenza di modifiche da parte del Parlamento, la disciplina fiscale indicata nell'articolo n. 4 sarà applicabile alle locazioni di durata inferiore a 30 giorni caratterizzate dall'assenza di erogazione di servizi alla persona (la c.d. Locazione Turistica) e alle locazioni con fornitura di servizi purché svolte al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa (come le strutture ricettive gestite in forma occasionale, senza P.IVA. I B&B non imprenditoriali in sostanza).

È un passaggio chiave del Decreto poiché fino ad oggi l'Agenzia delle Entrate aveva escluso i titolari di “redditi diversi” dalla possibilità di aderire al regime della Cedolare Secca. È necessario ricordare infatti che i redditi generati dalla semplice Locazione Turistica vengono definiti, in base all'articolo 36 del TUIR, “redditi da fabbricati” mentre i redditi generati dalla gestione di strutture ricettive gestite in forma amatoriale vengono definiti “redditi diversi“, cioè frutto di “attività commerciali svolte non abitualmente” in base all'articolo 67, comma 1 lettera i) del TUIR.

Il comma 3 del Decreto, precisa inoltre che saranno assoggettabili al regime della Cedolare Secca anche i “corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione” nonostante l'articolo 67, comma 1 lettera h) del TUIR, definisca tali proventi “derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili” come “redditi diversi“.

Lo stesso comma 3 del Decreto definisce inoltre assoggettabili al regime della Cedolare Secca anche i proventi derivanti dai “contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile a favore di terzi” nonostante l'Agenzia delle Entrate, con Risoluzione n. 394 del 22/10/2008, abbia definito tali redditi sempre imputabili al comodante (il proprietario) e mai al comodatario poiché il comodato d'uso, come previsto dal Codice Civile, è un contratto che trasferisce solo un diritto “personale” di godimento del bene e non anche il possesso in virtù di un diritto “reale”, che resta, quindi, in capo al proprietario.

I commi 4 e 5 obbligano “i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3” a comunicare i “dati relativi ai contratti” all'Agenzia delle Entrate entro i termini previsti dalla legge e a ricoprire il ruolo di “sostituti d'imposta” operando “una ritenuta del 21 per cento sull'ammontare dei canoni e corrispettivi all'atto dell'accredito” e provvedendo “al relativo versamento“.

Pertanto tutte le agenzie immobiliari e i portali web che per loro tramite “incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti” e che operano mettendo “in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare” avranno l'onere di comunicare all'Agenzia delle Entrate i dati dei contraenti e di riscuotere e successivamente versare, in qualità di sostituti d'imposta, il 21% dei “corrispettivi lordi derivanti dai contratti“.

Il comma 2 del Decreto specifica che “l'aliquota del 21 per cento” si applica solo “in caso di opzione” e il comma 5 chiarisce che “nel caso in cui non sia esercitata l'opzione per l'applicazione del regime di cui al comma 2, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto” lasciando la possibilità per il contribuente di optare, in sede di dichiarazione dei redditi, per il regime IRPEF ordinario e godere di detrazioni d'imposta come le agevolazioni per gli interventi di ristrutturazione edilizia.

Il comma 6 del Decreto impone all'Agenzia delle Entrate che entro 90 giorni dall'entrata in vigore della norma vengano “stabilite le disposizioni di attuazione del presente articolo, incluse quelle relative alla trasmissione e conservazione dei dati da parte dell'intermediario” e, al comma 7, le “modalità di collaborazione per il monitoraggio delle locazioni concluse attraverso l'intermediazione” dei “soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione on-line“.

Il Parlamento dovrà fare i conti con una norma in palese contrasto con l'articolo 67, comma 1 lettera i) del TUIR relativamente al regime fiscale che regola le strutture ricettive gestite in forma amatoriale, con l'articolo 67, comma 1 lettera h) del TUIR relativamente al regime fiscale previsto per le sublocazioni, con gli artt. 1803 e successivi del Codice Civile e la Risoluzione n. 394 del 22/10/2008 relativamente al regime fiscale che regola il comodato d'uso gratuito.

Le agenzie di intermediazione immobiliare e i portali web, oltre ad un imponente adeguamento tecnico delle piattaforme, saranno costrette a ricoprire non tanto il ruolo di sostituti d'imposta quanto il ruolo ispettivo, con l'onere di individuare i soggetti interessati da tale normativa fiscale per non incorrere nelle sanzioni previste dall'articolo 11, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471.

Si considera pertanto pressoché impossibile costringere colossi del calibro di Airbnb e Booking con sede all'estero ad adeguarsi a questo meccanismo.

Con circolare 26/E del 1 giugno 2011 l'Agenzia delle Entrate era intervenuta precisando che il regime della Cedolare secca era applicabile anche da colori i quali concedono in locazione immobili per periodi inferiori a 30 giorni senza obbligo di registrazione del contratto (la c.d. Locazione Turistica); per questa particolare tipologia di contratti infatti l'opzione per la cedolare secca veniva esercita direttamente in sede di dichiarazione dei redditi. Riteniamo inoltre opportuno precisare che imporre indistintamente a tutti i proprietari questo tipo di tassazione al 21% (anche a titolo di acconto) lede il diritto dei titolari di redditi bassi di usufruire della tassazione IRPEF ordinaria e di conseguenza delle relative detrazioni.

Certo è che se l'obiettivo del Governo è quello di ridurre il numero delle “locazioni in nero” trasformando le agenzie di intermediazione e i portali dedicati agli “affitti brevi” in sostituti d'imposta, è bene ricordare che non tutte le locazioni vengono promosse attraverso i portali e che molte piattaforme web non prevedono il pagamento dei soggiorni online (prevedendo invece solo un abbonamento mensile e/o annuale) rendendo vano il tentativo di applicare un meccanismo automatico onnicomprensivo per l'applicazione della Cedolare secca.

Fonti:

“Le Locazioni Turistiche” (Studio ed analisi Lgt. Giuseppe Longobardi)
“Locazione Turistica – Facciamo un po' di chiarezza” - Di Paolo Gasparri (La Casa che Avanza)
Agenzia delle Entrate
Codice Civile