Un B&B può essere affittato come casa intera?

Un B&B può essere affittato come casa intera?
Se sì, bisogna fare contratto di locazione?

Pur con tutte le differenze in materia di legge, dato che si deve fare riferimento alla normativa regionale di residenza in assenza di una legge dello Stato, perché i Bed and Breakfast possano essere considerati tali, devono – tutti – rispettare alcuni requisiti tra cui quello che la struttura sia gestita personalmente dal titolare avvalendosi della propria organizzazione familiare e che il titolare risieda presso la struttura o almeno nelle immediate vicinanze e che sia sempre reperibile, oltre al fatto che il numero delle camere, dei letti e le loro caratteristiche rispettino le prescrizioni dettate dalle norme regionali in materia.

Partendo da questo presupposto quindi, dato che il proprietario può anche risiedere in una casa diversa ma vicina a quella adibita a B&B, è possibile affittare un'intera struttura. È il caso ad esempio di chi possiede due appartamenti all'interno dello stesso stabile: uno in cui abita e l'altro in cui ospita turisti italiani e stranieri. È irrinunciabile però garantire la colazione, poiché questa – secondo quanto stabilito dalle diverse leggi – è parte essenziale di questa forma di ricettività saltuaria, senza la quale non si può quindi più parlare di B&B.

Quando i gestori possiedono tutti o più appartamenti all'interno dello stesso edificio, o quando più gestori possiedono gli appartamenti all'interno dello stesso condominio, si può decidere di adibire una sala colazione, dove gli ospiti possano essere accolti ogni mattina.

Per quanto riguarda la gestione amministrativa non è necessario in questo caso far sottoscrivere ai propri clienti un contratto di locazione, poiché non è richiesto dalla legge.

La normativa nazionale prevede infatti quattro diversi tipi di locazione:

• a canone libero;
• a canone assistito o concordato;
• ad uso transitorio;
• a favore degli studenti universitari.

Si tratta dei cosìddetti contratti di affitto, da cui i Bed and Breakfast sono esclusi. Anche prendendo in esame il contratto ad uso transitorio infatti, si vede che si stipula sì solo per affitti temporanei, ma non per esigenze turistiche.

La legge stabilisce infatti in 1 anno il periodo minimo e in 18 mesi quello massimo per la durata del contratto, periodi entrambi superiori all'usuale permanenza di chi è in vacanza.
Cè la possibilità di prendere in considerazione il contratto di locazione turistica, ma dopo aver valutato alcuni dettagli, come ci spiega il commercialista Roberto Samaritani: “Nel caso di periodi brevi e nel caso in cui il proprietario abbia già una posizione aperta come gestore di B&B, intesa come attività a gestione familiare, con ricettività saltuaria, che rientra quindi nel settore extralberghiero, non è necessario, ma non è neanche consigliabile dal punto di vista fiscale, stipulare un contratto, poiché non sarebbe vantaggioso dal punto di vista del pagamento delle tasse”. “Inoltre – continua Samaritani – bisogna valutare attentamente il tipo di rapporto tra gestore e ospite: il contratto di locazione turistica esclude infatti ogni tipo di servizio alla persona, dalla colazione al servizio navetta, dalla pulizia quotidiana degli ambienti alla fornitura del cambio biancheria. In tutti i casi in cui quindi i clienti godano di questi servizi si parla di B&B e non si può affittare con contratto di locazione turistica”.

Ma può un gestore di B&B stipulare un contratto di locazione turistica per l'affitto della propria struttura? E se sì, quando può convenire fare una tale scelta? “Il gestore di un B&B può senz'altro affittare la propria struttura, in virtù di esserne il proprietario – afferma dal suo studio in centro a Napoli, Roberto Samaritani – direi che dal punto di vista economico la convenienza scatta per periodi superiori ai 30 giorni, fermo restando che con questa soluzione il cliente riceverà soltanto l'appartamento o la casa in questione con una prima fornitura completa di biancheria, ma niente altro. In questo caso si parla di locazione breve che rientra nella gestione con cedolare secca al 21%, non si paga l'imposta sul registro e la tassazione avviene solo sul reddito da locazione breve che non va a sommarsi ad eventuali altri redditi da lavoro dipendente”.

Per questo motivo forse potrebbe convenire prendere in considerazione questa soluzione qualora il B&B abbia lavorato tanto in un anno da superare il noto limite di volume dei 5mila euro previsti per legge per le strutture a ricettività occasionale… “In effetti è così – concorda Samaritani – per il semplice fatto che in fase di dichiarazione dei redditi i due importi vanno inseriti in quadri diversi e quindi non vanno a sommarsi, perciò occorre calcolare a quanto ammonterebbero le tasse da pagare e valutare se sia opportuno diversificare per contenere le uscite”. “Sconsiglio comunque i compromessi, come ad esempio sottoscrivere un contratto di locazione turistica ed offrire comunque servizi come la colazione o la navetta da e per l'aeroporto per esempio, perché se è vero che non ci sono molti controlli, è altrettanto vero che in caso vi si incorra, scatta una sanzione amministrativa, che varia da comune a comune, e che si aggira comunque intorno a qualche migliaio di euro”.
 

Chi è il nostro intervistato

Roberto Samaritani è nato a Napoli il 1° aprile 1969. Esercita la professione di commercialista dal 1994, presso lo studio in via Benedetto De Falco, a Napoli.
Contatti: r.samaritani@libero.it