Host e Gestori di B&B, qual è la differenza?

B&B e locazioni turistiche: differenze burocratiche ed economiche a parità di servizi?

Più di 30 mila strutture ricettive che danno lavoro a quasi 50 mila persone: questi i dati ufficiali più recenti relativamente al settore extralberghiero, ovvero quello in cui operano B&B e host. Trattandosi di dati che risalgono al 2016 è intuibile che si tratti di una fotografia approssimativa, di una realtà che nel frattempo è ulteriormente cresciuta, stando a quanto dichiarano all’unanimità tutte le associazione di categoria, dall’Anbba – che, essendo nazionale, ha il polso di tutto ciò che avviene nell’intero Paese – alle più piccole associazioni nate tanto a nord quanto a sud.

Un settore decisamente vivo e particolarmente apprezzato dalla clientela: su questo tutti d’accordo. Ma ciò non significa che i problemi non ci siano. “Siamo super tassati – denuncia Carla Tibald, presidente dell’associazione B&B ScopriPiemonte – nonostante l’attività dei Bed and Breakfast sia inquadrata nel settore non professionale: le nostre strutture ricettive sono definite saltuarie con un massimo di 3 camere – 6 posti letto – e l’obbligo di chiusura di 95 giorni l’anno. Sono tutte realtà a gestione familiare, senza partita iva, senza dipendenti. In 270 giorni all’anno dobbiamo avere un giro di lavoro che giustifichi le spese e gli investimenti fatti per aprire i nostri B&B, alcuni lavorano da 20 anni, ma in questo periodo abbiamo visto aumentare progressivamente le uscite: paghiamo una Tari molto alta, 400 euro di canone speciale Rai, senza contare le spese private per la famiglia che si aggiungono a quelle dovute per l’attività. Secondo me stanno facendo di tutto per costringerci ad aprire la partita iva, ma se sarà così molti di noi chiuderanno, è certo”.

Sembra amareggiata Carla Tibald, nonostante la sua esperienza sia tra le più solide, avendo aperto un Bed and Breakfast nel 2000.

E il suo sconforto è condiviso da molti colleghi, confermato dai dati nazionali dell’Anbba, secondo la quale molti gestori di B&B stanno trasformando le proprie attività in locazioni turistiche. Lo spiega chiaramente Cesare Gherardi, coordinatore del comitato tecnico scientifico dell’associazione nazionale: “Per aprire un Bed and Breakfast occorre fare una denuncia di inizio attività che solo dal punto di vista burocratico, a Roma, costa 252,60 euro e non è che il primo passo. Per cominciare a lavorare, solo di burocrazia un gestore di B&B deve mettere in conto una spesa che oscilla – a seconda del Comune di residenza – tra i 500 e i 700 euro. A tutto ciò vanno aggiunte le tasse (Tari, tassa di soggiorno, canone Siae e canone speciale Rai) e le spese di gestione, di cui ben poco si può detrarre in fase di dichiarazione dei redditi. Per la locazione turistica parziale è sufficiente una comunicazione di inizio attività. Costo? 21,60 euro di diritti di segreteria. E si può cominciare a lavorare: non occorre neanche la Scia (segnalazione certificata di inizio attività)!”.

E le differenze dal punto di vista fiscale? “Il limite teorico previsto per il reddito occasionale è di 5mila euro l’anno – afferma Cesare Gherardi – di fatto tutti i B&B hanno un giro di entrate ovviamente superiore, sennò non potrebbero mandare avanti un’attività, per cui si assiste a un regime di tolleranza fino a 25mila euro l’anno, da intendersi come reddito diverso solo in caso di primo reddito, perché nel caso di un eventuale altro reddito, questi andrebbero a sommarsi determinando così il passaggio al secondo scaglione di imposta. Per le locazioni turistiche invece si gestisce tutto con la cedolare secca che prevede una tassazione solo sul reddito percepito per l’affitto del 21 per cento. Non serve la partita iva, come per i B&B familiari. A conti fatti, molti preferiscono trasformare le proprie attività: chiudono il B&B e continuano a gestire le proprie camere o il proprio appartamento come locazione turistica: risulta economicamente più vantaggioso e meno oneroso dal punto di vista del carico di lavoro”.

Sì, perché il B&B deve offrire una serie di servizi alla persona che invece nel caso della locazione turistica sono proprio vietati: colazione, pulizia quotidiana della camera, cambio biancheria, eventuale servizio navetta…

“Il vantaggio della scelta della locazione turistica è evidente – concorda Roberto Samaritani, commercialista a Napoli, città dove esistono migliaia di B&B e host – con la cedolare secca al 21 per cento non si paga l’imposta registro, non si è costretti ad aprire la partita iva, la tassazione avviene solo sul reddito da locazione breve. Facciamo un esempio: se affitto per 5 giorni e incasso 500 euro, pagherò il 21 per cento solo su questa cifra, ovvero 105 euro. Non è poco, ma non ho altre spese, anche perché per poter affittare con questo contratto devo rinunciare ad offrire una serie di servizi che rappresentano comunque dei costi aggiunti. Inoltre in fase di dichiarazione dei redditi questo importo non si aggiungerà ad eventuali altri redditi – per esempio da lavoro dipendente – e non farà perciò cumulo”. “Il contratto di locazione fino a 30 giorni è la forma più snella dal punto di vista burocratico e la forma fiscalmente più vantaggiosa, dai 30 giorni in su il contratto va registrato. Nel caso dei B&B invece – prosegue Samaritani – il fatto stesso di offrire dei servizi, alcuni dei quali non sono a discrezione del gestore, comporta delle imposte sulle attività. Inoltre, se il B&B supera il numero di camere o di appartamenti previsti dal Comune di residenza, deve passare dalla gestione familiare a quella di impresa, ciò significa che è costretto ad aprire la partita iva”.

È vero però che i B&B possono scaricare una parte delle spese. “Certo, sicuramente possono scaricare tutto ciò che riguarda l’acquisto di prodotti e mezzi necessari alla preparazione della colazione – va nel dettaglio il commercialista Samaritani – ma non è così facile e scontato riuscire a far passare per spese di gestione altri costi sostenuti. Facciamo l’esempio delle utenze: per poter dimostrare che una parte delle spese in bolletta per luce, acqua e gas sono per i clienti, occorrerebbero contatori separati, altrimenti il computo è piuttosto difficile e sicuramente opinabile. Nel caso del canone Rai, si può sicuramente scaricare il canone speciale, ma non quello ordinario, il canone Siae certamente sì, ma - a titolo di esempio - non le spese di benzina e manutenzione auto per un eventuale servizio navetta… Sono tutte valutazioni che andrebbero fatte prima ancora di avviare la propria attività, per essere sicuri di scegliere la forma giuridica più fruttuosa per il proprio caso”.

“Infine per chi affitta con il contratto di locazione turistica sfruttando piattaforme on line che acquisiscono i pagamenti  – conclude Roberto Samaritani – c’è un ulteriore vantaggio pratico: il portale agisce da sostituto di imposta, trattenendo direttamente il 21 per cento che poi pagherà per il cliente proprietario dell’appartamento, il quale è così sollevato da questa incombenza. La piattaforma rilascia infatti una certificazione a fine anno e il proprietario che affitta dovrà quindi solo dichiarare il reddito netto percepito che non andrà a tassazione”.