Il B&B e il Condominio

Il B&B e il Condominio. Si può fare il B&B in un appartamento in condominio?

È possibile avviare un B&B all'interno di un condominio? Da qualche tempo ti poni questa domanda, stimolato dal tuo animo imprenditoriale e dalla voglia di metterti in gioco, eppure fatichi a trovare una risposta esaustiva e il coraggio di esternare questa tua volontà durante una delle solite assemblee condominiali. L'idea di trasformarti nell'oggetto di unanimi sfuriate da parte degli inquilini ti atterrisce.

Eppure faresti più che bene a lasciare da parte la tua insicurezza, perché aprire un B&B in un condominio è possibile. Nessuna normativa statale o regionale che lo vieti dunque, sarà il regolamento interno allo stabile l'unico documento a cui far fede.
 

L'importanza del regolamento condominiale

Comprendere ciò che prevede il regolamento condominiale nei confronti delle attività ricettive è quindi necessario per considerare l'attività più o meno lecita. Poca importanza avranno le opinioni dei vicini, quel che potrai e non potrai fare con il tuo appartamento è già scritto a chiare lette e reso insindacabile. È certo infatti che le regole espresse non potranno essere oggetto di interpretazioni neanche qualora fossero presenti clausole, apparentemente dubbie, che vietino comportamenti rumorosi o atti a turbare la tranquillità.
 

B&B nei condomini: alcune sentenze espresse

A placare gli animi più battaglieri, sarà la citazione della sentenza n. 18303 del 17/09/2015 emessa per opera del Tribunale di Roma che ha espresso giudizio circa un regolamento condominiale fraintendibile e la volontà di un proprietario di avviare un'attività ricettiva.

In quel caso il Tribunale di Roma ritenne che l'attività di B&B potesse aver luogo, ovviamente ottemperando alle regole vigenti sulla capienza massima e sulla quiete pubblica.

Ma cosa rendeva, nel caso appena citato, il regolamento condominiale fraintendibile? Una clausola, infatti, vietava sia attività che pregiudicassero il riposo che l'apertura di pensioni e alberghi, senza però fare espresso riferimento ai B&B.

Quindi, qualora nel regolamento condominiale non fossero citati specificatamente i B&B sarai, in qualità di proprietario, in diritto di avviarlo.

Sono infatti precluse interpretazioni deduttive, supposizioni e insinuazioni sviluppate su via analogica da parte dei condomini. Come intuibile, inoltre, in quel caso il Tribunale concluse che, senza alcuna prova ottenuta, l'attività di B&B non poteva considerarsi in contrasto con l'ambita tranquillità dello stabile e ribadì che solo il regolamento interno allo stesso, e non l'assemblea, poteva influenzare la scelta del proprietario.

In linea con quanto detto con la sentenza n.109 del 7 gennaio 2016 si è espressa anche la Corte di Cassazione, proibendo l'avvio di un'attività di B&B dal momento che il regolamento di condominio recitava: “è vietato di destinare gli appartamenti ad uso di qualsivoglia industria o di pubblici uffici, ambulanze, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, agenzie di pegni, case di alloggio, come pure di concedere in affitto camere vuote od ammobiliate o di farne, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillità, alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato.”

È chiaro che in questo caso l'espressione utilizzata può essere intesa come sostitutiva della definizione di B&B e non sarà necessario ricorrere a deduzioni per analogie per comprendere il possibile riferimento.
 

Cos'è un B&B secondo il codice del turismo

Stando a quanto dichiarato dal Codice del Turismo i Bed & Breakfast sono quelle strutture ricettive a conduzione familiare che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi. Questi possono avere una doppia declinazione: possono essere associate alle strutture alberghiere se gestite in modo imprenditoriale e associate a strutture extralberghiere (casi di cui abbiamo parlato in precedenza e per le quali esulano le clausole citate) se gestite in forma non imprenditoriale.

I B&B sono strutture alberghiere quando:

• Risultano iscritti alla Camera di Commercio, al regime dell'IVA e vi si adeguano per amministrazione.
• La loro attività è svolta in maniera continuativa
• Hanno una capacità ricettiva massima di circa 6 camere fino a 12 posti letto, ubicate in massimo 2 appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nelle quali vengono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari
• La struttura ricettiva deve rispettare norme architettoniche ed autorizzazioni sanitarie specifiche.

I B&B sono strutture extra-alberghiere quando:

• Non sono considerate attività imprenditoriali
• Sono gestiti da privati che si avvalgono della normale organizzazione familiare ed utilizzano parte della propria abitazione
• Il numero di camere e posti letto è inferiore e rispetta la legge regionale
• L'attività non è attiva per più di 270 giorni all'anno
• Il servizio comprende l'alloggio e la prima colazione

Sarà sufficiente appellarsi a queste definizioni per sapere se è possibile o meno avviare nel proprio condominio un B&B e far valere le proprie ragioni.