Affitto parziale di immobile. Cos’è?

Quando si parla dell'affitto parziale di immobile va messa in chiaro una cosa: l'affitto parziale di immobile non va confuso, come spesso accade, col concetto di affittacamere, che è un'attività imprenditoriale e/o turistico-imprenditoriale regolamentata a livello regionale.

La fattispecie contrattuale di cui qui si tratta sfugge a qualsiasi inquadramento legislativo, non essendo contemplata né dal Codice civile né da leggi speciali. Unico appiglio, l'art. 1571 c.c., che fornisce la nozione di locazione, ovvero “il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.

Ebbene, il generico riferimento alla “cosa immobile” non preclude la facoltà di locarne soltanto un settore.

Per affinità, una definizione calzante di affitto parziale potrebbe allora suonare così: il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra uno o più vani di una cosa immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Aggiungendo: in uso esclusivo e con uso condiviso degli spazi restanti.

Si intende, inoltre, che la destinazione d'uso possa essere abitativa o di altro tipo (uso studio, per esempio), che la superficie locata possa essere ammobiliata o meno, e che il locatore possa essere tanto il proprietario quanto l'inquilino, il comodatario o l'usufruttuario.

In sostanza, il contratto di affitto parziale presenta requisiti analoghi a quelli previsti per il contratto di locazione standard. Se stipulato a uso abitativo, la sua durata rispecchia quindi le classiche opzioni: a canone libero, ossia 4+4 (quattro anni, con rinnovo tacito per altri quattro); a canone concordato, ossia 3+2 (tre anni, con proroga automatica per altri due); di tipo transitorio (minimo un mese, massimo un anno e mezzo); di tipo transitorio per studenti (minimo sei mesi, massimo tre anni); di tipo breve (meno di un mese). Se invece è stipulato a uso non abitativo, la durata deve conformarsi al dettato della Legge n. 392/78: non inferiore a 6 anni, rinnovabili per lo stesso lasso di tempo.

Poiché la peculiarità di questo contratto sta nel fatto che la locazione non riguarda l'intero immobile, è molto importante distinguere le zone concesse in uso esclusivo da quelle a uso comune, specificando pure se l'accordo ne escluda qualcuna. A tal fine, ogni zona va evidenziata con un colore diverso sulla planimetria allegata.

È poi opportuno indicare quali beni appartengono al locatore e quali al conduttore. Ciò eviterà confusione in caso di eventuali azioni giudiziarie che portino, per esempio, a un pignoramento immobiliare. Infine, se la durata dell'affitto supera i trenta giorni, il contratto deve essere registrato all'Agenzia delle entrate, pena annullamento. La registrazione conferisce data certa a quanto pattuito.

Una domanda frequente riguarda la fissazione della residenza presso l'immobile preso in affitto parziale. In effetti, qualora vi si trasferisca stabilmente, il locatario è tenuto per legge a compiere tale passo. Ovviamente, però, non entra a far parte della famiglia anagrafica di chi già vi risiedeva.
Per famiglia anagrafica, infatti, “si intende un insieme di persone legate da vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o da vincoli affettivi, coabitanti ed aventi dimora abituale nello stesso comune” (D.P.R. 223/89). Insomma, il locatario è solo un coinquilino, come si deduce dal portale governativo Linea Amica, che in merito chiarisce: “Persone o famiglie che coabitano nella stessa abitazione possono dar luogo a due distinte famiglie anagrafiche (distinti nuclei familiari)”.

Un cenno, per concludere, lo meritano gli aspetti fiscali. Chi concede in affitto parziale un immobile a uso abitativo può aderire al regime facoltativo della cedolare secca, consistente nella possibilità di pagare una tassa sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell'immobile), con esonero dalle imposte di registro e di bollo. Se lo fa, è tuttavia vincolato allo stesso regime anche per le locazioni successive. Deve poi versare soltanto l'Imu se l'importo della rendita catastale, rivalutata del 5%, risulti maggiore del canone annuo di locazione. Nel caso opposto (importo del canone di locazione superiore alla rendita catastale, rivalutata del 5%), deve invece versare sia l'Imu che la cedolare secca o l'Irpef.